Le 6 juin 2012
Investissement immobilier : la SCI soumise à l’IS, une alternative face au nouveau régime de taxation des plus-values ?
Confrontés au durcissement du régime de taxation sur les plus-values immobilières, les particuliers s’intéressent de nouveau aux statuts de la SCI (société civile immobilière), et tout particulièrement à celle soumise à l’impôt sur les sociétés.
« La SCI (société civile immobilière) est l’une des sociétés les plus constituées en France, rappelle en préambule Maître Guénolé Carlier, notaire à Cambrai. Car cette formule présente d’énormes avantages en terme d’organisation et de transmission du patrimoine.» En effet, contrairement à un bien immobilier qui ne peut être que difficilement transmis par tranches, une SCI est composée de parts sociales, transmissibles à moindre frais. Et ce n’est pas la valeur de l’actif brut mais bien celle de l’actif net (une fois l’endettement déduit) qui servira de base au calcul des droits de transmission. « Constituer une SCI pour la détention d’un bien immobilier présente en outre l’avantage d’éviter les blocages pouvant parfois résulter d’une ’indivision », poursuit maître Carlier. Le désaccord éventuel des associés ne saurait effectivement empêcher l’actionnaire majoritaire de prendre les décisions nécessaires à la bonne gestion du patrimoine. Rompus aux mécanismes de la SCI, les investisseurs s’interrogent en revanche sur le régime fiscal le plus approprié depuis que la deuxième loi de finances rectificative pour 2011 est venue bouleverser les règles du jeu. Avec le durcissement du régime de taxation sur les plus-values immobilières applicable aux particuliers, le principe de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) - plutôt qu’à l’impôt sur le revenu (IR) - retrouve en effet grâce à leurs yeux. « Nous ne faisons plus un dossier SCI sans envisager l’option IS, nous avons ressorti les outils de simulation endormis depuis 2005, atteste David Flipo. Ce choix est particulièrement pertinent pour celui qui n’a pas l’intention de conserver ses positions à très long terme et qui ne dispose pas d’une trésorerie importante », explique l’animateur Gestion Privée de la Caisse d’Epargne Nord France Europe.
Les raisons de l’intérêt retrouvé de la SCI imposé à l’IS
Jusqu’ici, conserver son bien immobilier pendant 15 ans autorisait une exonération totale de l’impôt sur les plus-values réalisées à l’occasion de sa revente. Valable dans le cadre d’une SCI soumise à l’IR, cette option n’est en revanche pas envisageable lorsque l’investisseur fait le choix d’une SCI soumise à l’IS. Mais à compter du 1er février 2012, il faudra désormais patienter 30 ans pour prétendre à cet avantage fiscal. Car l’abattement concédé (jusqu’ici linéaire et fixé à 10 % dès la sixième année) devient progressif : 2 % de la sixième à la dix septième année, 4 % les sept années suivantes et 8 % les six suivantes. D’après ce nouveau calcul, l’abattement au bout de 15 ans n’atteint plus que 20 % du montant de la plus-value… Face à cet allongement de la durée de détention nécessaire pour prétendre à un abattement significatif, est-il encore pertinent de se ménager une telle option ? D’autant que « l’abattement fiscal n’est pas le seul critère qui importe, renchérit Maître Carlier, après tout, payer une plus-value signifie déjà que l’opération a été rentable ». Les investisseurs s’intéressent en effet à un tout autre avantage que seule la SCI soumise à l’IS confère : celui de pouvoir déduire certaines charges du bénéfice imposable. Plus besoin de trésorerie importante, car « une fois les intérêts du crédit, les charges locatives, et l’amortissement de l’immeuble déduits des loyers, l’imposition est quasiment nulle chaque année », confirme David Flipo. Le montant du bénéfice restant après déduction de ces charges sera imposé selon un taux de 33, 33 % - réduit à 15 % pour la fraction du bénéfice inférieure à 38 120 euros. « Attention, la taxe sur la plus-value immobilière sera, in fine, calculée selon la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition… déduction faites de tous les amortissements réalisés, prévient néanmoins David Flipo. Comprenez, l’avantage acquis pendant toute la période de détention de l’immeuble est contrebalancé par une plus forte taxation au moment de la revente. Le bilan fiscal sera donc quasiment identique. Mais l’investisseur peut aussi choisir de réinvestir cette plus-value dans le cadre de la SCI et agrandir encore son patrimoine en attendant une fiscalité plus favorable… » .
Pour aller plus loin : lire Choisir la SCI (société civile immobilière) comme solution de transmission.