Choisir la SCI (société civile immobilière) comme solution de transmission
À 60 ans, David et Michelle P. sont propriétaires de leur résidence principale et souhaitent diversifier leur patrimoine dans l’immobilier en y associant leurs enfants.
|
Le cas en détails
> David et Michelle P. sont propriétaires de leur appartement à Paris.
> Ils disposent de 150 000 euros de liquidités sur un compte épargne.
> Ils possèdent des contrats d’assurance vie dont le montant s’élève à 500 000 euros.
|
David et Michelle P. ont trois enfants : Paul, 28 ans, Céline, 25 ans et Stéphanie 21 ans. Ils estiment avoir suffisamment d’actifs financiers pour commencer à leur transmettre leur patrimoine tout en diversifiant ce dernier dans la pierre.
Sébastien Coiffard, ingénieur patrimonial à la Caisse d’Epargne Île-de-France, leur conseille de constituer une SCI (société civile immobilière) qui s’endettera, à travers la souscription d’un emprunt, pour acquérir un bien immobilier destiné à la location. L’analyse plus complète de leur situation lui permet par ailleurs de les orienter vers le régime d’imposition et le type d’emprunt les plus adaptés.
Tous les deux salariés depuis le début de leurs carrières, David et Michelle s’avouent un peu effrayés par la perspective de créer une société, fût-elle civile immobilière (SCI). Pourtant, élaborer les statuts d’une SCI est tout à fait à leur portée, à condition qu’ils soient guidés dès l’origine et de tenir une comptabilité (voir encadré). « La SCI constitue un montage assez simple, mais elle doit être précisément réfléchie, parce que ses statuts peuvent être établis sur mesure – et c’est aussi ce qui fait sa force » explique Sébastien Coiffard.
Un patrimoine non soumis aux droits de succession
Une fois les statuts rédigés et le bien acquis, David et Michelle pourront transmettre des parts de la SCI en nue-propriété à leurs enfants. La SCI représente ainsi une solution de transmission alternative judicieuse alors que la première loi de finances rectificative pour 2011 a augmenté les droits de succession et de donation, car :
- les droits de donation seront calculés sur la valeur réelle de la société et cette dernière est faible du fait de l’existence de la dette liée à l’acquisition du bien,
- Paul, Céline et Stéphanie deviendront automatiquement plein propriétaires des parts au décès de leurs parents et ils ne seront pas soumis aux droits de succession.
De leur côté, David et Michelle décident de conserver les revenus fonciers attachés aux parts et de s’octroyer la quasi-totalité des droits de vote (sous réserve du droit de participation à l’assemblée des nus-propriétaires). Soucieux, en outre, d’éviter la fragmentation de leur patrimoine, Sébastien Coiffard leur conseille d’introduire une clause d’agrément qui fixe les règles d’entrée de nouveaux associés. « Ils s’assurent ainsi que la structure demeure strictement familiale ».
|
Avis d’expert : une comptabilité indispensable pour optimiser la fiscalité
« Créer une SCI endettée permet d’optimiser fiscalement la donation des parts mais diminue la trésorerie disponible du fait du paiement des intérêts et de l’amortissement de l’emprunt diminuant la capacité effective de distribution de la société. La différence entre le résultat distribuable (déterminé avant amortissement de l’emprunt) et le résultat distribué sera porté en compte courant au profit des associés usufruitiers, qui disposeront ainsi d’une créance sur la société qui sera prise en compte pour la détermination de l’actif successoral soumis aux droits de succession. Pour limiter l’impact en matière de droits de succession, David et Michelle pourront décider de mettre en réserve systématiquement le résultat. Ce qui permettra également de ne pas dégrader la valeur de la société et par conséquent d’augmenter la valeur des parts détenues en nue-propriété par les enfants. »
Sébastien Coiffard, ingénieur patrimonial à la Caisse d’Epargne Île-de-France
|
Pour aller plus loin : consulter
- l’article Immobilier : quel type de prêt pour votre investissement locatif ?
- l’article Investissement immobilier : la SCI soumise à l’IS, une alternative face au nouveau régime de taxation des plus-values ?