Le 30 juillet 2008

Patrimoine : La revanche de l’immobilier

La hausse des prix de l’immobilier sur le marché français, constatée par l’Observatoire Caisse d’Epargne, a des effets directs sur le patrimoine des Français et sa répartition. Des effets à la fois positifs, avec une revalorisation globale du patrimoine, mais aussi négatifs, avec une accession à la propriété rendue plus difficile, notamment pour les jeunes.

Détrôné par les actifs financiers depuis les années 1980, l’immobilier fait son grand retour dans le patrimoine des Français. La septième édition de l’Observatoire Caisse d’Epargne¹ relève que les actifs immobiliers et fonciers constituent 66 % du patrimoine total des Français en 2006, contre 54 % en 1999 et 60 % en 1994.

Mais ce renversement de tendance ne s’explique pas par une réorientation des ressources des ménages vers l’immobilier. Il s’explique surtout par la hausse des prix immobiliers, qui représente en moyenne 75 % de l’augmentation totale du patrimoine des ménages. L’Observatoire relève, par exemple, que les prix des logements anciens ont bondi de 146 % entre 1997 et 2007, en léger retrait par rapport à l’Espagne et au Royaume-Uni. Cela a provoqué un enrichissement considérable – mais en partie virtuel – des ménages : leur patrimoine représente 8,5 années de revenu en 2006, contre seulement 5,1 années en 1995. L’inflation des prix immobiliers a aussi rendu plus chère l’accession à la propriété, surtout pour les jeunes.

Du coup, la transmission devient un point d’entrée de plus en plus décisif pour la constitution d’un patrimoine immobilier. L’enquête Patrimoine 2004 de l’Insee met ainsi en évidence une solidarité générationnelle dont la fréquence s’est accrue entre 1992 et 2004. Les donations effectuées par des parents n’hébergeant plus leurs enfants comprennent, pour la moitié d’entre elles, un logement et, pour 29 %, un terrain.

Autre conséquence de la hausse des prix, le coût d’achat d’un logement représente en 2006 plus de quatre années de revenu d’un ménage, contre 2,5 années sur toute la période 1965-2000.

Ce passage à un nouveau standard de prix ne correspond pas à un emballement spéculatif. Il s’explique en partie par des tensions sur le marché liées à des pénuries localisées ou à une forte demande des candidats à l’accession. Il correspond surtout à un nouveau contexte financier : taux d’intérêt historiquement bas (4,5 % en 2005 contre 11,5 % en 1990), durée de crédit plus longue, recours accru à l’endettement. Cependant, même si le modèle français rentre dans le rang européen, l’endettement immobilier des Français reste l’un des plus faibles d’Europe : avec 49 % en 2006, il est plus de deux fois inférieur à celui de l’Espagne.

¹ L’Observatoire Caisse d’Epargne est réalisé par l’équipe d’Alain Tourdjman, direction des études et de la prospective du Groupe.

Pour aller plus loin : 
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l’Observatoire sur www.groupe.caisse-epargne.com

Avis d’expert :
« L’immobilier non résidentiel pour diversifier son patrimoine »