Générer des revenus complémentaires grâce à l’immobilier locatif

Alain R. hérite d’un bateau et d’un anneau sur le port de Sainte-Maxime. Il envisage d’acquérir un bien immobilier et de le louer avec le bateau, mais se demande s’il doit investir dans l’ancien, ou dans le neuf.

Il y a longtemps qu’Alain R. envisage de revenir au pays. Lorsqu’il hérite du bateau de son père, il se dit que le moment est bien choisi pour investir à Sainte-Maxime. Se retrouver en possession d’un anneau dans un port qui n’en compte que 375 est une véritable opportunité.
Avec son épouse, Carole, ils disposent de :
- 240 000 euros par an de revenus salariés
- un appartement en région parisienne
- un patrimoine financier de près de 500 000 euros.

L’objectif : acheter un appartement près du port et le louer, avec le bateau et son anneau, afin de générer des revenus complémentaires, et sans alourdir leur fiscalité (leur taux marginal d’imposition est déjà de 30 %).
« Leur projet est judicieux, analyse Frédéric Gueho, directeur d’agence multimarchés à la Caisse d’Epargne Côte d’Azur, car le produit qu’ils mettront sur le marché locatif est particulièrement rare et attractif. »

Acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?
Alain investirait bien dans le neuf, qui répond à une demande locale soutenue et qui lui éviterait d’effectuer des travaux.
- Une demande très forte pour le neuf
« Le neuf atteint 5 000 euros le m2, rapporte Frédéric Gueho. La demande est très forte mais le marché est étroit, car Sainte-Maxime est un petit village. Une acquisition dans le neuf ne garantirait sans doute pas à Alain un rendement optimal d’autant que le taux de réduction d’impôts du dispositif Scellier est passé de 25 % à 13,5 % du prix d’acquisition au 1er janvier 2011 pour les logements mis en location nue ne répondant pas à la norme BBC (bâtiment basse consommation). Il pourrait trouver un bien à 30 kilomètres du port, mais alors son produit locatif deviendrait nettement moins attractif. »
- Privilégier l’ancien pour des revenus peu imposés
Dans ce contexte, il apparaît plus intéressant pour Alain d’acheter un appartement dans l’ancien*, en centre-ville, de le rénover et de le louer. « Ce marché est plus ouvert à la transaction et les prix sont plus abordables (entre 3 000 et 4 500 euros le m2) que dans le neuf », argumente Frédéric Gueho, qui suggère à Alain de louer cet appartement au titre de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut est particulièrement recommandé dans l’ancien pour générer des revenus complémentaires faiblement imposés. Le LMNP permet d’amortir les murs (sur 25 à 40 ans) et les meubles (sur 5 à 7 ans). Et les amortissements ne pouvant accroître un déficit, ceux qui ne sont pas utilisés pendant la période d’un éventuel crédit sont reportables et utilisables sans limite de temps sur les revenus du bien, si Alain poursuit la location à la retraite.
Il répond donc bien à la volonté d’Alain de ne pas alourdir sa fiscalité actuelle et de pouvoir reprendre un jour le bien pour lui même, en vue de la retraite.

* Un bien est considéré comme ancien dès lors qu’il a plus de cinq ans.