Le 12 décembre 2008

Le foncier rural : de réels avantages fiscaux et successoraux (loi de finances pour 2009 et loi de finances rectificative pour 2008)

Le foncier rural fait son retour dans les stratégies patrimoniales. Et pour cause : avec une rentabilité attractive et une fiscalité avantageuse, il présente de nombreux atouts qui séduiront les investisseurs avisés comme les amoureux de la nature.

L’investissement dans les terres agricoles ou les forêts sort des sentiers battus. Particulièrement adapté aux personnes qui cherchent un placement à long terme peu risqué ou qui veulent diversifier leur portefeuille, il répond aussi à des objectifs patrimoniaux de rentabilité, avec une performance qui peut atteindre 3% par an.
Pour se lancer, les particuliers ont plusieurs cordes à leur arc. Ceux qui disposent d’une importante mise de départ peuvent acheter en direct des hectares de champs ou de forêts. Pour un moindre ticket d’entrée, il est également possible d’acquérir des parts de groupements  fonciers  agricoles (GFA) ou de groupements forestiers, qui vont panacher les investissements au sein d’un portefeuille, tout en s’occupant de sa gestion. Dans les deux cas, les investisseurs profiteront de réels avantages fiscaux et successoraux.

Biens ruraux donnés à bail à long terme ou à bail cessible et parts de GFA :

-  ISF et Droits de mutation :  sous conditions, les biens ruraux et les parts de GFA  peuvent bénéficier  d’une exonération d’ISF ou de droits de mutation  à concurrence de 75 %  de leur valeur lorsqu’elle n’excède pas  100 000  € et pour 50 % au-delà.
- Revenus : les loyers perçus suite à la location sont taxés comme des revenus fonciers ordinaires.

Bois et forêts, parts de groupements forestiers et sociétés d’épargne forestière :

- ISF et droits de mutation : sous conditions (et notamment de l’engagement de gestion durable de trente ans), application d’une exonération à concurrence de 75 % de la valeur des bois et forêts détenus en direct ou via les groupements ou les sociétés d’épargne forestière. La base d’imposition peut donc être réduite à 25 %.
- Revenus : une réduction d’impôt égale à 25 % du prix d’acquisition retenu dans la limite annuelle de 5 700 euros pour une personne seule et de 11 400 euros pour un couple est accordée. Certains travaux peuvent également bénéficier de cette réduction. En cas de détention directe, l'avantage fiscal est réservé aux acquisitions de terrain n’excèdant pas 25 hectares, avec un engagement  de conservation d'au moins 15 ans et d’un plan simple de gestion.
- En cas d'acquisition de parts, les groupements forestiers doivent être sous plan simple de gestion pour 15 ans, mais l'avantage fiscal est acquis au terme des 8 ans de détention suivants l’acquisition ou la souscription.

A noter que la loi de finances pour 2009 a intégré les investissements forestiers bénéficiant d’un avantage fiscal en matière d’impôt sur le revenu, dans le périmètre du plafonnement des niches fiscales. Ce nouveau dispositif limite l’avantage global obtenu par le foyer fiscal, quelle que soit sa composition (personne seule, couple marié ou pacsé, avec ou sans enfants), à 25 000 euros plus 10 % du revenu  imposable après déduction des charges déductibles et de certains abattements spéciaux.

En fonction de l’usage qu’on leur affecte (se promener, chasser ou produire du bois), les terres joueront un rôle différent dans la stratégie patrimoniale, tantôt sources de revenus complémentaires, tantôt réserves de valeur pour la retraite.
Quel que soit l’objectif ou le type de bien, il est indispensable de s’entourer de professionnels, comme ceux de GCE Domaines, filiale spécialisée de la Caisse d’Epargne, capables de valoriser au mieux cet investissement naturellement rentable.

Pour aller plus loin : l’intégralité du texte de la loi de finances pour 2009 et de la loi de finances rectificative pour 2008 sur www.legifrance.fr