Le 7 novembre 2011

Les parkings : des places à prendre

Décorrélées de l’immobilier traditionnel, les places de parking peuvent s’avérer des investissements très rentables. Reflet des mutations de nos modes de vie, ce micromarché mérite d’être exploré. Rendez-vous au sous-sol.

Avec des rendements qui peuvent dépasser 8%*, un capital à mobiliser limité (entre 7 000 et 20 000 euros par emplacement dans les grandes villes), un entretien minimal et des risques de loyers impayés rares, le stationnement est une niche immobilière qui peut séduire les investisseurs. « Contrairement à l’immobilier en général, les parkings sont des biens assez liquides, revendus rapidement » explique maître Thierry Delesalle, notaire à Paris et président de la commission des statistiques de la Chambre des notaires de Paris. Et d’ajouter, « autre différence notable : alors que les prix des appartements sont de moins en moins corrélés aux étages, dans les sous-sols, le 6ème niveau reste toujours moins cher que le 1er ».

De nombreux facteurs à prendre en compte
Ce micromarché est promis par ailleurs à un bel avenir grâce à des politiques municipales de plus en plus drastiques quant aux parkings de surface. « Proximité des liens de vie, habitation et travail (150 mètres au plus), accessibilité et sécurité sont les trois questions essentielles à se poser avant d’acquérir un emplacement ou un lot », estime Bruno Verplancken, directeur de Neopark, société qui bâtit depuis six ans une base de données recensant l’offre et la demande de parking. A chaque place ses spécificités. « Ce marché se conçoit à l’échelle du pâté de maisons », confirme maître Thierry Delesalle.
Et c’est bien l’information qui est au cœur de ce type d’investissement. En effet, aucune donnée agrégée au niveau local ou national n’est disponible, notamment en province où chaque ville obéit à des logiques spécifiques. Et pour cause, à quelques centaines de mètres dans la même rue, un loyer peut tripler ! « Dans certains quartiers, comme Saint-Augustin à Paris, les contraventions sont si fréquentes que le parking y est vital » raconte le fondateur de Neopark.
La présence alentour de parkings publics, dont les tarifs d’abonnement sont de plus en plus élevés, est aussi un élément extérieur qui peut modifier la demande. Et les mutations sociétales comme la location partagée ou le boum des deux roues sont aussi de nature à révolutionner le marché. Ainsi, les petits emplacements, difficilement accessibles, font aujourd’hui le bonheur des motards.
Que cela soit pour découvrir la perle rare ou se constituer un petit parc en acquérant des lots, le stationnement offre aux investisseurs immobiliers de nouveaux horizons, comme en témoigne Etienne Arets, spécialiste patrimonial à la Caisse d’Epargne Côte d’Azur : « un de mes collègues a connu en Bourgogne un client qui avait commencé par transformer un vieux local en box et qui, devant le peu d’entretien et la facilité de location, a continué dans cette voie, jusqu’à posséder 300 lots ! ».

Comment acquérir une place de parking ?
- Le bail : les parkings ne nécessitent pas la signature d’un bail classique d’habitation ; un contrat de location de gré à gré** lie propriétaire et locataire. Son renouvellement tacite tous les trois mois (avec un préavis d’un mois) offre une solution flexible.
- Les avantages fiscaux : ils dépendent de la situation du propriétaire. Les loyers sont soumis à la TVA sauf si les revenus fonciers annuels totaux sont inférieurs à 32 600 euros ou si la location du parking est étroitement liée à celle d’un local d’habitation (sous certaines conditions).
- La taxe d’habitation : elle est à la charge du locataire s’il loge à moins d’un kilomètre du parking.
- Les charges : elles varient de 20% du loyer en moyenne à 40% dans les gratte-ciels, par exemple.

* Les rendements oscillent en moyenne autour de 6-7 %, selon la Chambre des notaires de Paris. Le record de cession est détenu par un parking quai de Conti à Paris : 1 million d’euros pour 18m2.
** Vente amiable conclue à la suite d’un accord direct entre le vendeur et l’acquéreur.