Louer ou acheter un logement pour un enfant qui part faire de longues études

Mireille et Bernard L. se réjouissent de voir leur fils entamer des études à la faculté de Dijon. Ils cherchent la meilleure façon d’organiser financièrement son départ du foyer familial en tenant compte des incidences fiscales de leur choix.

Grâce à un revenu mensuel confortable et à une bonne gestion des biens immobiliers qu’ils ont acquis, Mireille et Bernard L. se trouvent aujourd’hui à la tête d’un patrimoine net d’environ deux millions d’euros.
En 2012 :
- ils seront taxés à l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune) à hauteur de 0,25 % sur l’intégralité de leurs actifs taxables.
- leur fils unique Valentin, 19 ans, rejoindra la faculté de médecine de Dijon située à plus de 60 kilomètres de la résidence familiale.

Pour se consacrer pleinement à ses études et s’épargner des allers-retours épuisants, Valentin envisage de s’installer, seul, dans un studio à proximité de l’université. Mais il ne pourra pas financer son nouveau logement sans l’aide de ses parents. Mireille et Bernard se demandent donc s’il vaut mieux acheter ou louer un studio.

La cession temporaire d’usufruit pour réduire l’impôt
Après avoir analysé leur patrimoine global, Pascal Stawski, chargé d’affaires en Gestion Privée à la Caisse d’Epargne Bourgogne Franche-Comté, leur propose une solution qui répond à cette réorganisation du foyer tout en optimisant leur situation fiscale. Plutôt que d’acheter un nouveau bien, il leur conseille de donner temporairement à leur fils l’usufruit d’un immeuble d’une valeur de 250 000 euros dont ils sont déjà propriétaires. Pour cela, il leur suffira simplement d’en faire acte devant notaire.
Cet immeuble qui génère 7 500 euros de revenus locatifs annuels (soit 625 euros par mois environ) permettra ainsi :
- à Valentin d’assumer son loyer mensuel de 600 euros, pendant que ce même immeuble sortira de l’assiette ISF de ses parents. « Ces derniers, en qualité de nus-propriétaires, ne seront pas taxables, rappelle Pascal Stawski. Le gain d’ISF sur les dix prochaines années avoisinera ainsi les 6 250 euros (250 000 euros × 0,25 % × 10). »
- au couple de réaliser des économies substantielles d’impôt sur le revenu (IR), car ils ne percevront plus directement les loyers. Ce qui réduira de la même façon le montant des prélèvements sociaux auxquels ils sont assujettis. « L’administration fiscale ne remettra pas en cause ce montage, car celui-ci est à l’origine motivé par un intérêt civil, à savoir l’obligation alimentaire vis-à-vis de son enfant jusqu’à son autonomie (NDLR, article 203 du Code civil) », décrypte Pascal Stawski. Les parents pourront, d’ailleurs, déclarer cette pension alimentaire versée à l’IR, leur fils étant désormais détaché du foyer fiscal. « Le gain d’impôt sur dix ans s’élèvera à 7 800 euros (voir tableau) », conclut Pascal Stawski.

La cession temporaire d’usufruit, limitée à dix ans, présente l’avantage, en outre, d’être adaptable à la durée des études envisagées. Reste son coût fiscal. Valorisée à 57 500 euros (23 % par période de dix ans pour un bien de 250 000 euros), et donc inférieure à l’abattement appliqué pour une donation à un enfant (159 325 euros par parent), elle n’est pas soumise aux droits de donation.