Ma fille passe son bac cette année. À la rentrée, elle partira faire ses études à Dijon, où elle a trouvé un emploi étudiant. Vaut-il mieux que j’achète ou que je loue un studio ?
Olivier Tourais, Chargé d’Affaires Gestion Patrimoniale (Caisse de Bourgogne - Franche-Comté).
Ce client peut, au regard de son patrimoine global et de sa situation fiscale, acheter un appartement. Par ailleurs, sa fille a trouvé un emploi dont les revenus nécessitent qu’elle ne soit plus rattachée au foyer fiscal de ses parents et lui permettent d’assurer son indépendance tout en couvrant ses dépenses (notamment un loyer).
Dans ces conditions, nous ne pouvons que lui conseiller de réaliser un investissement immobilier. Il ne sera jamais à fonds perdus. Même si les prix restent élevés, le marché est un peu moins tendu et, dans les villes universitaires, il restera porteur, compte tenu du besoin en logements. Le contexte est donc un "plus" favorable aux acquéreurs : les transactions se sont un peu ralenties ; on trouve davantage de biens disponibles et les vendeurs revoient leurs prétentions à la baisse. Il y a donc plus d’opportunités.
Dans l’ancien, le client peut acquérir un bien avec ou sans travaux, le montant des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration étant déductible des loyers encaissés ; l’excédent peut provoquer un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros (hors intérêts d’emprunt). Il a donc tout intérêt – les taux étant encore raisonnables, la fiscalité favorable et dans un souci de protection familiale – à financer totalement son investissement par un prêt, même s’il dispose de la trésorerie nécessaire. Cette trésorerie pourra, au travers d’un placement adapté, être utilisée mensuellement pour prendre en charge tout ou partie de son échéance de prêt.
Bien entendu, tout dépend du type d’études que sa fille s’apprête à faire. S’il s’agit d’études longues, notre client à tout intérêt à acheter un T3 dans l’ancien et à le rénover. Les travaux seront imputés sur les loyers versés par sa fille et génèreront un déficit reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Enfin, lorsqu’il le revendra, son bien immobilier rencontrera une demande plus large et aura acquis une valeur supérieure à celle d’un simple studio. Et si notre client peut attendre 15 ans pour procéder à cette revente – imaginons que sa fille décide de s’installer dans la région et de garder l’appartement plus longtemps que prévu – il sera exonéré d’impôt sur la plus-value, conformément au régime de plus-values immobilières. En cas de revente avant ce délai de 15 ans, notre client devra s’acquitter d’un impôt sur la plus-value de 16 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 11 %, soit 27 %. Passé cinq ans de détention du bien, la plus-value taxable est minorée d’un abattement de 10 % par année de détention : par exemple, après sept ans, elle ne sera imposée qu’à hauteur de 80 %.
Dernière actualisation : le 15 juillet 2008
Pour aller plus loin :
Des informations complémentaires sur le nouveau régime d’imposition des plus-values immobilières :
http://www.echos-judiciaires.com