Vendre une résidence secondaire en viager plutôt que d’emprunter

Odette D. et son mari Jean sont propriétaires de leur résidence principale à Nantes et d’une maison de vacances à La Baule. Ils aimeraient transmettre cette dernière à leur neveu tout en dégageant des liquidités pour des travaux d’aménagement.

L’extension du rez-de-chaussée de la résidence de Nantes, l’installation d’une rampe d’accès extérieure et l’équipement de la salle de bains de la demeure qu’Odette et Jean entretiennent à La Baule, coûteront au total près de 100 000 euros.
Plutôt que de s’endetter et de réduire leur train de vie pour réaliser ces travaux d’aménagement, les septuagénaires proposent à Alexandre de s’approprier la maison de famille en organisant une vente en viager*. « Cette solution fait coïncider les deux exigences principales du couple, remarque Rodolphe Jouanneau, ingénieur patrimonial à la Caisse d’Epargne Bretagne Pays de Loire. Ils s’assurent, d’une part, un complément de revenu pour financer leurs besoins immédiats et ils font d’autre part en sorte de conserver la maison dans la famille. »

Comme les deux retraités s’adressent à un proche, ils peuvent aisément négocier un capital de départ – un "bouquet" – relativement élevé de 300 000 euros (voir encadré). Une source de liquidité immédiate pour le couple mais une immobilisation de capital très importante pour Alexandre.

C’est pourquoi, en contrepartie, une fois les travaux financés (100 000 euros), Odette et Jean investiront le solde de ce bouquet ainsi :

- 100 000 euros sur un contrat d’assurance vie  dont leur neveu sera le bénéficiaire.
>> « Comme les souscripteurs sont âgés de plus de 70 ans, Alexandre ne paiera aucun droit de succession sur ce contrat à concurrence de la fraction des primes versées par Odette et Jean inférieures à 30 500 euros de capital. L’excédent sera soumis aux droits de succession », détaille Rodolphe Jouanneau.
>> 30 000 euros de cette enveloppe serviront à souscrire à l’emprunt BPCE afin de peaufiner leur allocation et doper leur capital. Le rendement est fixe et connu dès la souscription, à condition de conserver les titres jusqu’à l’échéance. « Comptez huit ans en moyenne pour obtenir un taux brut d’environ 4 %, parfois supérieur au rendement du fonds euro d’un contrat d’assurance vie ou d’un livret A » rappelle Rodolphe Jouanneau.

- 100 000 euros sur un contrat de capitalisation qui, en complément de la rente viagère, leur assurera un revenu complémentaire qui améliorera leur train de vie.
Celui-ci leur permettra en effet de moduler le montant des retraits, en fonction de leurs besoins ponctuels. « Un investissement immobilier locatif ne permettrait pas autant de souplesse », précise Rodolphe Jouanneau. Et dans le cadre d’une imposition plutôt favorable, puisqu’elle s’applique seulement sur le rachat des intérêts alors que le couple puisera, en premier lieu, dans le capital.

* Le viager immobilier occupé consiste à acheter un bien pour en obtenir la pleine jouissance seulement au décès du vendeur.